Előadásvázlat - Végrehajtási eljárás ügyvédeknek

Előadó bemutatkozása: Dr. Lőcsei-Schrenk Adrienn

Egyéni ügyvéd

Cím: 2310 Szigetszentmiklós, Tököli út 19 B. 1/6

Telefon: +36 24/368-897, +36 70/428-9022

Dr. Lőcsei-Schrenk Adrienn vagyok, a Pázmány Péter Katolikus Egyetemen szereztem a jogi diplomámat. Szakmai pályám során lehetőségem nyílt arra, hogy a végrehajtási eljárások teljes spektrumát a gyakorlatban is megismerjem. Dolgoztam közjegyzői irodában közjegyző-jelöltként, ahol a végrehajtás elrendelésének és előkészítésének jogi folyamataiba nyertem betekintést, valamint végrehajtó irodában, ahol közvetlenül tapasztaltam meg a végrehajtási cselekmények lebonyolításának gyakorlati oldalát és a hitelezői-adósi érdekek ütközését.

Ezt követően banki végrehajtási részlegen jogi előadóként dolgoztam, ahol a követeléskezelés, a végrehajtási eljárások kezdeményezése és nyomon követése, valamint a kockázatkezelés napi szinten volt a munkám része. Idén kitüntetéssel végeztem a Pázmány Péter Katolikus Egyetem bírósági és közigazgatási végrehajtási szakjogászi szakán, tovább erősítve szakmai specializációmat a végrehajtási jog területén.

Ennek a sokoldalú szakmai háttérnek köszönhetően mind a hitelezői, mind az adósi, mind a végrehajtói és közjegyzői szempontokat ismerem, ami lehetővé teszi, hogy a végrehajtási ügyekben nemcsak jogszabályi alapon, hanem a tényleges eljárási gyakorlatot is figyelembe véve adjak tanácsot és képviseljem hatékonyan ügyfeleimet.

I. Rövid bevezetés

• Végrehajtás szerepe: a szükséges rossz.
• Ügyvédi nézőpont: gyors, hatékony, jogszerű végrehajtás előmozdítása.
• Jogszabályi háttér: Vht., Pp., Inytv.

II. Fokozatosság elve a végrehajtásban - kiemelt jelentősége

• Lényege: a kevésbé terhes végrehajtási mód előnyben részesítése.
• Jogszabályi megjelenés: pl. munkabér-tiltás előbb, mint ingó/ingatlan foglalás.
• Problémafelvetés: egyes cselekményeknél nem egyértelmű, hogy kötelező-e alkalmazni.

III. Vht. 82/A. § (7) - azonnali inkasszó lehetősége

• Szabály: adós pénzforgalmi szolgáltatónál kezelt összegeinek végrehajtás alá vonása során nem kell megvárni a végrehajtási lap átvételét, azonnali inkasszó kiadható, ha a bankszámlaszám ismert vagy a végrehajtónak tudomása van róla.
• Cél: hatékonyság, meglepetésszerűség.
• Probléma: kézbesítési fikcióval jogerőre emelkedett FMH esetén előzetes értesítés nélkül vonják végrehajtás alá az adós vagyonát.
• Ügyvédi feladat: jogalap ellenőrzése, jogszerűség biztosítása.

Inkasszó elleni jogorvoslat

• Formája: végrehajtási kifogás (Vht. 82/A. §).
• Határidő: 15 nap a tudomásszerzéstől.
• Példa: jogosulatlan vagy hibásan kiadott inkasszó.

IV. Munkabér-tiltás és a 15 napos szabály

• Szabály: munkabér letiltásnál a végrehajtási lap átvétele után 15 napot kell várni a cselekmények megkezdésével.
• Mentes juttatások köre: a személyi jövedelemadóról szóló törvény szerinti családi kedvezmény nettó összege.
• Saját álláspont: a fokozatosság elvére figyelemmel célszerű lenne más végrehajtási cselekményekre is kiterjeszteni.

V. Jogszabályváltozás - Vht. 79/A. § 2025.07.01

Új keretrendszer a pénzforgalmi szolgáltatónál kezelt összegek végrehajtására:

• 200 ezer Ft feletti rész: korlátlanul végrehajtható.
• 200 ezer Ft alatti rész:

• minimálbér nettó 60%-áig mentes,
• minimálbér nettó összegének 60%-a és a 200 ezer Ft közötti rész 50%-a vonható végrehajtás alá.

• Tartásdíj/szülési költség: mentes összeg 50%-a is végrehajtható.
• Gyakorlati jelentőség: inkasszó, letiltás jogszerűségének ellenőrzése, ügyfél-tájékoztatás.

VI. Ingóvégrehajtás - a lefoglalás szabályai (Vht. 86-87. §)

1. A lefoglalás tárgya - 86. § (1)

Lefoglalni csak olyan ingóságot lehet:

• amely az adós birtokában vagy őrizetében van, és
• amelyről valószínűsíthető, hogy az adós tulajdonában áll.

Ez nem egy abszolút bizonyítási követelmény, a végrehajtó valószínűségi alapon dönt, a helyszíni körülmények alapján. Ezért a tulajdonjog bizonyítása mindig utólag, jogorvoslati úton történik (pl. igényper formájában).

Gyakorlati példa:

• ha az adós lakásánál televízió, laptop vagy jármű van a birtokában, a végrehajtó lefoglalhatja,
• kivéve, ha egyértelmű jel mutat arra, hogy az nem az adósé (pl. cégnév, idegen névre szóló szerződés, bérleti matrica stb.).

2. Lefoglalás kizárása - 86. § (2)

Ha minden bizonyítás nélkül, azonnal megállapítható, hogy a dolog nem az adós tulajdona, a lefoglalás tilos. Ez védi a harmadik személyek tulajdonát.

Tipikus példák:

• bérelt vagy lízingelt jármű,
• munkáltató eszközei,
• egyértelműen idegen tulajdonú ingóság (pl. céges laptop, azonosítóval ellátott gép).

A végrehajtó ilyen esetben jegyzőkönyvben rögzíti, hogy a foglalást mellőzte.

3. Foglalás házastársi vagyonközösségben - 86. § (3)

A házassági életközösség alatt bármelyik házastárs vagyontárgyát le lehet foglalni, még akkor is, ha a végrehajtás csak az egyik fél ellen folyik.

• Ennek oka: a vagyontárgy főszabály szerint közös, amíg az ellenkezője nem bizonyított.
• Kivétel: a végrehajtás alá nem vont házastárs kétséget kizáróan igazolja, hogy az adott ingóság különvagyon (pl. öröklés, ajándékozás, házassági vagyonjogi szerződés alapján).

Ügyvédi tanács: Ilyenkor érdemes azonnal benyújtani az igénybejelentést, és ha szükséges, igénypert indítani a végrehajtási foglalás feloldása érdekében.

4. A foglalás sorrendje és mértéke - 87. §

A végrehajtó dönti el, milyen sorrendben foglalja le az ingóságokat, és addig folytathatja, amíg a követelés, annak járulékai, valamint a várható végrehajtási költség teljes fedezetet nyer.

A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a végrehajtó értékarányosan jár el, de az adós fedezetelvonó magatartása (pl. vagyon elrejtése) esetén szélesebb körű foglalás is indokolt lehet.

Fontos: a végrehajtó köteles figyelembe venni a házastárs vagyonközösségi igényét, illetve más bejelentett igényt, hogy a fedezet elegendő legyen a kielégítésre, de ne haladja meg a szükségest.

5. Gyakorlati tapasztalatok és tipikus problémák

• Az ingóságok tulajdonjogának vitatása a leggyakoribb jogvita az eljárásban.
• A végrehajtó jóhiszeműen jár el, de hibás foglalás esetén igényper vagy végrehajtási kifogás útján lehet jogorvoslattal élni.
• A házastársi különvagyon igazolása gyakran hiányos, ami később komoly jogvitához vezet.
• Esettanács: ügyvédi képviselet esetén érdemes előre felkészíteni az adóst vagy a házastársat a szükséges iratok (vagyonjogi szerződés, ajándékozási okirat stb.) bemutatására, hogy a foglalás jogszerűségét megelőzzék.

VII. Ingatlan-végrehajtás

1. Az ingatlan-végrehajtás általános keretei (Vht. 136-137. §)

Az ingatlan-végrehajtás a végrehajtási eljárás egyik legösszetettebb része, hiszen itt nem mozdítható, nagy értékű vagyonelemről van szó. A 136. § (1) szerint az adós tulajdonában levő ingatlant a jellegétől, művelési ágától, terheltségétől függetlenül végrehajtás alá lehet vonni. Tehát mindegy, hogy az egy szántó, lakóház vagy beépítetlen terület – végrehajtható, ha az adós tulajdona.

Fontos kivétel:

• Állami tulajdonú ingatlanoknál (136. § (2)) a szabályokat a kezelői jogra kell alkalmazni.
• Felszámolás alatt álló cégek esetében (136. § (3)) az a vagyon, amelyet a csődtörvény alapján nem lehet a vagyon körébe vonni, a végrehajtás alól is mentes.

2. A végrehajtás alá vont ingatlant megszerző tulajdonos helyzete (Vht. 137. §)

A törvény pontosan meghatározza, milyen jogok maradhatnak fenn az új tulajdonos szerzésénél. A 137. § (1) szerint az ingatlant megszerző új tulajdonost csak az alábbi jogok terhelhetik:

a) telki szolgalom,

b) közérdekű használati jog,

c) bejegyzett haszonélvezet,

d) törvényen alapuló haszonélvezet - akkor is, ha nincs bejegyezve,

e) bejegyzett építményi jog (ez új jogszabályi változás eredménye).

Vagyis: minden más jog, például egy utólag bejegyzett bérleti jog, elővásárlási jog vagy szerződéses haszonélvezet megszűnik a végrehajtási értékesítéssel.

Fontos: a víztartozások, amennyiben nincsenek végrehajtás alatt, nem törlődnek, mert az ingatlanhoz kötődik a tartozás és nem az adóshoz.

3. Mezőgazdasági földek speciális szabályai (Vht. 137/A. §)

A mező- és erdőgazdasági földek esetében a földhasználati jog külön védelmet kap. Ha a földön szerződéses földhasználati jog áll fenn harmadik személy javára, akkor az új tulajdonos tulajdonjogát ez is korlátozhatja.

De ez a korlátozás időben nem korlátlan: a földhasználati jog az új tulajdonos bejegyzésétől számított 6 hónap után megszűnik, kivéve ha:

• az új tulajdonos nyilatkozik, hogy fenntartja, vagy
• a földhasználó uniós vagy hazai agrártámogatásban részesült, ami meghatározott ideig kötelező földhasználatot ír elő.

Ezzel a jogalkotó összehangolja a végrehajtási eljárást az agrártámogatási kötelezettségekkel, hogy ne sérüljenek uniós támogatási szabályok.

4. Az ingatlan lefoglalása (Vht. 138. §)

A végrehajtás nem a lefoglalás elrendelésével, hanem a végrehajtási jog bejegyzésével valósul meg.

A folyamat:

1. A végrehajtó 3 munkanapon belül intézkedik a bejegyzés iránt, ha a végrehajtási költséget és az ingatlanügyi eljárás díját az adós vagy a végrehajtást kérő megelőlegezte.
2. A végrehajtó felhívja a földhivatalt, hogy jegyezze be a végrehajtási jogot.
3. A földhivatal soron kívül intézi a kérelmet, és értesíti a jogosultakat.
4. A bejegyzésről szóló határozat ellen igénypert lehet indítani, de halasztó hatálya csak az elsőfokú határozat alapján van.

Ez a szakasz a végrehajtási eljárás kulcspontja - ettől kezdve az ingatlan végrehajtás alatt állónak minősül.

5. Az értékesítés feltételei (Vht. 139-140. §)

A végrehajtó nem azonnal árvereztet, hanem csak meghatározott feltételek mellett:

• Legalább 45 napnak el kell telnie a végrehajtási jog bejegyzésétől,
• vagy 60 napnak, ha a lakóingatlanról szóló jegyzői értesítés történt.
• Igényper esetén (ha valaki más tulajdont állít) a becsérték megállapítása csak a per jogerős befejezése után lehetséges.

Az ingatlan becsértékét a végrehajtó adó- és értékbizonyítvány vagy igazságügyi szakértői vélemény alapján állapítja meg, és erről tájékoztatja az összes érintettet (tulajdonos, zálogjogosult, földhasználó, stb.).

Cél: hogy mindenki tisztában legyen az értékkel, és legyen lehetősége jogorvoslatra.

6. Az árverés és annak szabályai (Vht. 141-147. §)

Az árverés az alapértelmezett értékesítési mód. A törvény szerint az ingatlant rendszerint beköltözhetően kell árverezni, de bizonyos esetekben lakottan kell (pl. érvényes bérleti szerződés, haszonélvezet, közös tulajdonos lakása stb.).

Az árverés ma már elektronikus formában zajlik (e-árverés), amely három szakaszból áll:

1. 1. szakasz: min. 90% a becsértékből,
2. 2. szakasz: min. 70%,
3. 3. szakasz: min. 50% (lakóingatlan esetén szigorúbb: 90-80-70%).

A licit 60 napig tart, automatikus hosszabbítási mechanizmussal.

Fontos védelem: ha az adósnak ez az egyetlen lakóingatlanja, és itt van a bejelentett lakóhelye, akkor az árverés csak 100%-os vételáron lehet eredményes, ha a követelés fogyasztói szerződésből ered.

7. Az árverési vevő és az adós jogai, kötelezettségei (Vht. 149-154/B. §)

Az árverési vevőnek 15 napja van a vételár megfizetésére, és csak ezt követően kérhető az ingatlan birtokba adása.

Az adósnak az árveréstől számított 30 napig van joga az ingatlan elhagyására, kivételesen kérhet halasztást (max. 6 hónap), ha bizonyítja, hogy lakhatását nem tudja megoldani.

Ha az adós önként kiköltözik, és rendes állapotban adja át az ingatlant, akkor pénzjutalom illeti meg (Vht. 154/B. §):

• 5 millió forint alatt az árverési ár 1%-a,
• 5-10 millió között 50 000 Ft + a többlet 0,5%-a,
• 10 millió felett 75 000 Ft + a többlet 0,25%-a.

Ez a szabály ösztönzi az önkéntes együttműködést, és csökkenti a rendőrségi kilakoltatások számát.

8. Második árverés és az eljárás lezárása (Vht. 155-156. §)

Ha az árverés sikertelen, a végrehajtó második árverést tűz ki 30 napon belül. Itt az árak akár alacsonyabb szinten is kezdhetők, de az első árverésen vételárat nem fizető licitáló már nem vehet részt.

Cél: hogy az ingatlan ne álljon hosszú ideig holt állapotban, hanem a végrehajtás valóban kielégítse a hitelezői igényt.

Összefoglalás

• A végrehajtási jog bejegyzése a fordulópont: ettől kezdve minden jogváltozás feltételes.
• A beköltözhető/lakott státusz alapvetően befolyásolja az értékesíthetőséget.
• A zálogjogosultak bekapcsolódása kulcsfontosságú: ha lemaradnak, a kielégítési sorrendből kiesnek.
• Az adós együttműködése (kiköltözés, önkéntes átadás) pénzben mérhető előnnyel jár.
• Az adó és értékbizonyítvány megérkezése fordulópont a végrehajtásban.
• Az ingatlan-végrehajtás tehát nemcsak jogtechnikai, hanem kommunikációs feladat is: a siker kulcsa sokszor abban rejlik, milyen gyorsan és átláthatóan kommunikálunk az ügyfelekkel és a hatóságokkal.

VIII. Jogorvoslat a végrehajtási eljárásban - összefoglaló

1. Végrehajtási kifogás - törvénysértő intézkedés/mulasztás ellen, 15 napos határidővel (Vht. 217-217/B. §).
2. Végrehajtás megszüntetése/korlátozása iránti per - megszűnt, elévült követelés vagy adóson kívüli vagyon esetén (Vht. 39-41. §).
3. Harmadik személy igényper - harmadik személy tulajdonjogának védelmére (Vht. 187-190. §).
4. Árverési kifogás - árverési szabálytalanságok ellen (Vht. 217/A. §).
5. Egyéb jogorvoslatok - pl. költségkifogás (Vht. 164. §), fellebbezés bírósági végzések ellen.

Ügyvédi tanácsok: határidők szoros figyelése, pontos jogszabályhely-megjelölés, megfelelő jogorvoslati forma kiválasztása.

EXTRA: IX. Önkényesen elfoglalt lakás kiürítése - Vht. 183. § és kapcsolódó rendelkezések

1. Az eljárás jogi keretei

A Vht. 183. § szabályozza az önkényesen elfoglalt lakás kiürítésének nemperes eljárását. Lényege, hogy a bíróság végrehajtható okirat kiállítása nélkül, nemperes eljárásban, végzés útján rendeli el a lakás kiürítését. Ez egy gyorsított végrehajtási mechanizmus, amely az ingatlan jogszerű használatának helyreállítását célozza.

A kérelem az ingatlan fekvése szerinti járásbírósághoz nyújtandó be, és részletesen tartalmaznia kell többek között:

• a kérelmező és az ingatlan adatait,
• a korábbi jogcímet és annak megszűnését igazoló iratokat,
• a kért intézkedést, valamint az ingóságok elhelyezésének módját.

A bíróság a kérelem beérkezését követő 5 munkanapon belül dönt, és a végrehajtó 3 napon belül köteles megkezdeni az eljárást. A végzés ellen 3 munkanapon belül van helye fellebbezésnek, amelyet a bíróság soron kívül bírál el.