Mi az előleg?

Az előleg a vételár egy része, amelyet a vevő a szerződés megkötésekor vagy azt megelőzően fizet meg. Jogi szempontból az előleg nem szankciós jellegű: ha az adásvétel bármely okból meghiúsul, az előleget főszabály szerint vissza kell fizetni, függetlenül attól, hogy melyik fél hibájából nem valósult meg az ügylet.

Az előleg tehát elsősorban vételárrész, nem biztosíték.

Mi a foglaló?

A foglaló ezzel szemben biztosítéki funkciót tölt be. A foglaló célja az, hogy a feleket ösztönözze a szerződés teljesítésére, és jogkövetkezményeket fűzzön a szerződésszegéshez.

Ha az adásvétel:

• a vevő hibájából hiúsul meg, a foglalót elveszíti;
• az eladó hibájából hiúsul meg, az eladó köteles a foglaló kétszeresét visszafizetni;
• egyik félnek sem felróható okból hiúsul meg, a foglaló visszajár.

Éppen ezért nem mindegy, hogy a szerződésben milyen jogcímen kerül feltüntetésre az átadott összeg.

Mikor minősül valóban foglalónak az összeg?

Fontos tudni, hogy nem az elnevezés, hanem a szerződés tartalma a döntő. Ahhoz, hogy egy összeg foglalónak minősüljön:

• a szerződésben kifejezetten foglalóként kell megjelölni,
• egyértelműen rögzíteni kell a jogkövetkezményeket,
• az összegnek ténylegesen átadásra is kell kerülnie.

Ha ezek hiányoznak, a gyakorlatban az összeg előlegnek minősül, még akkor is, ha a felek szóban foglalóról beszéltek.

Mennyi a „szokásos” foglaló?

Jogszabály nem határozza meg pontosan a foglaló összegét, a gyakorlatban azonban az ingatlan vételárának 5–10%-a tekinthető általánosnak. A túl alacsony vagy túl magas foglaló egyaránt kockázatokat hordozhat, ezért az összeg megállapítása mindig körültekintést igényel.

Mire érdemes különösen figyelni?

Ingatlanvásárláskor célszerű tisztázni:

• hogy az átadott összeg foglaló vagy előleg,
• milyen esetben és milyen összeg jár vissza,
• mi minősül szerződésszegésnek,
• és hogyan történik az elszámolás, ha az ügylet nem valósul meg.

Ezeket a kérdéseket mindig írásban, egyértelműen kell rögzíteni az adásvételi szerződésben.

Összegzés

A foglaló és az előleg közötti különbség nem pusztán elméleti kérdés. Egy rosszul megfogalmazott szerződés vagy egy félreértett jogcím jelentős anyagi veszteséget okozhat. Éppen ezért ingatlanvásárláskor különösen fontos, hogy az átadott összegek jogi minősítése világos és egyértelmű legyen.

Egy előzetes jogi egyeztetés segíthet abban, hogy a szerződés valóban azt tükrözze, amit a felek szeretnének, és elkerülhetők legyenek a későbbi viták.

‍